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信托参预长租公寓市场的业务形式钻研(四)

来源:网络整理 作者:云拓新闻网 人气: 发布时间:2019-01-09
摘要:资产证券化形式 1.资产证券化类业务形式理论 在中央明确提出“激励金融机构依照依法合规、风险可控、商业可连续的准则,向住房租赁企业提供金融撑持”“撑持合乎条件的住房租

  资产证券化形式

  1.资产证券化类业务形式理论

  在中央明确提出“激励金融机构依照依法合规、风险可控、商业可连续的准则,向住房租赁企业提供金融撑持”“撑持合乎条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”和“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”等相关政策撑持下,以租金收益权为根底的资产撑持证券(以下简称“ABS”)及资产撑持票据(以下简称“ABN”)、类REITs与商业房地产抵押贷款撑持证券(以下简称“CMBS”)为代表的长租公寓资产证券化产品相继应运而生。依据Wind等相关数据整理,截至2018上半年,我国长租公寓资产证券化市场相继推出18单产品,包含魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产(行情600048,诊股)等推出的类REITs,招商蛇口(行情001979,诊股)推出的CMBS及ABN,景瑞三全公寓推出的CMBS,融资规模凌驾900亿元。

  目前我国长租公寓证券化主要有三种形式:租金收益权ABS、类REITs与CMBS。长租公寓租金收益权ABS主要是轻资产形式下的资产证券化方式,类REITs、CMBS属于重资产经营形式下的资产证券化方式。

  租金收益权ABS形式理论:2017年2月,中国首单公寓行业资产证券化产品——“魔方公寓信托受益权资产撑持专项方案”在上海证券交易所正式挂牌转让,成为市场上首支长租公寓租金受益权ABS产品。

  长租公寓租金收益权ABS交易构造接纳双SPV形式。长租公寓的经营方或关联方作为原始权益人,将资金委托给信托公司设立信托并获得信托受益权。信托资金用于向融资方发放信托贷款,而原始权益人取得的信托受益权作为根底资产转让给专项方案。

  在双SPV交易构造中,信托方案作为底层SPV,主要用以实现根底资产的转让与破产隔离;资产撑持证券作为上层SPV,主要用于成本市场融资。设立双SPV交易架构可以处置惩罚惩罚风险隔离难题,建立“可以孕育发生独立、可预测的现金流的可特定化的财产势力或者财产”,处置惩罚惩罚租金收入无奈间接作为根底资产的问题。

  长租公寓类REITs形式理论:2017年10月,国内首单长租公寓权益型类REITs产品——“新派公寓权益型房托资产撑持专项方案”正式“破冰”,成为市场上第一支长租公寓类REITs。

  长租公寓类REITs交易构造接纳资产撑持专项方案募汇合格投资者的资金,借助契约型基金作为载体,收购标的物业资产所对应项目公司股权,实现股权过户,从而控制标的物业资产,以物业资产的租金或其他运营收益归还投资者利息。融资方通常间接投资并领有物业资产,同时提供物业打点效劳,主要收入来源为物业资产的运营收益与从事物业的增值收益。

  反向吸收合并是实现税收操持的最重要的程序。通过项目公司反向吸收合并SPV,私募基金对SPV持有的债权与股权转化为私募基金对项目公司的债权与股权,到达税收操持、制止更名及从头签署或变换底层相关租赁合同的效果。

  长租公寓CMBS形式理论:2017年12月,招商蛇口发行全国首单长租公寓CMBS——“招商创融—招商蛇口长租公寓第一期资产撑持专项方案资产撑持证券”,是全国首单储架式长租公寓CMBS,储架融资规模为60亿元,分多期发行。

  长租公寓CMBS的交易构造接纳资产撑持专项方案募汇合格投资者的资金,用于取得原始权益人的信托受益权。通常由原始权益人以长租公寓资产为底层标的,通过抵押取得融资,在到期日归还贷款并解除抵押。原始权益人生存物业资产的所有权,可充裕享受抵押期间地产增值的红利。

  此交易构造也接纳双SPV构造,将根底资产由收费权转换为债权,保障了现金流的特定化和可预测性。

  总的来说,以上三种资产证券化形式的根底是现金流回款不变且能够实现逾额笼罩,此外必要有强主体增信或经营打点才华较强。

  2.税收操持及现金流测算

  税收策划。在REITs交易构造中税收操持有鲜亮的效果。原始权益人设立私募基金持有基金份额,并通过SPV以股权+债权的模式实际控制项目公司,项目公司反向吸收SPV最终实现资产重组,实际上对于整个REITs起到了税务操持的作用。

  现金流测算。现金流测算。通常必要依据标的项宗旨运营收入停止现金流测算。标的物业的运营收入主要受长租公寓的租金收入、租金增长率、出租率和租金收缴率的影响(如果长租公寓ABS项目存续期是3×6年)。

  在租金程度方面,基于最低月的租金、次低月租金、最高月租金三个维度把握预测时点目的项目已出租单位建筑面积的均匀租金,同时剖析目的项目周边房地产市场状况、配套完善水平、交通通达状况、商业繁华水平及目的项目本身情况,综合预测期间目的项宗旨均匀市场租金数值。

  在租金增长率方面,必要依据目的项目过往三年的租金增长率状况,剖析项目所在地区近十年的住宅租金均匀增长率及物价程度变革状况,从而预测将来租金程度保持在一个上限值、中间值、下限值的增长率。

  出租率方面,依据目的项目过往三年的差异的出租率状况,预测将来前五年目的项宗旨出租空置率取中间值,后十三年的出租空置率取低值。

  经营支出方面,主要必要思考租赁打点费和维修费,别的还有房产税、增值税、都会维护成立税、教育费附加、处所教育附加、印花税、保险费、城镇土地使用税等运营税金。

  依据以上各个数值,可以预测项目存续期的现金流。

  正常状况下,假定目的项宗旨现金流收入合乎测算的现金流。依据专项方案的分配计划,能够测算出各期必备金额对于信托贷款本息及信托费用的笼罩倍数;并取得各期必备金额在扣除信托费用后,对优先级资产撑持证券本息及专项方案费用之和的笼罩倍数。假如笼罩倍数凌驾1.1,通常可以认为能够实现逾额笼罩。

  压力测试。如将优先级资产撑持证券的预期收益率均上调必然基点,在此压力景况下,各期必备金额对信托贷款本息及信托费用笼罩倍数不低于1倍;必备金额在扣除信托费用后,对优先级资产撑持证券本息及专项方案费用之和的笼罩倍数不低于1倍;专项方案存续期间必备金额总和在扣除信托费用总和之后,对优先级资产撑持证券本息及专项方案费用之和的笼罩倍数不低于1倍,即通过压力测试。

  3.信托公司参预长租公寓资产证券化形式设想

  信托公司可以介入长租公寓全链条效劳,参预长租公寓资产证券化Pre-ABS、受托人SPV、普通合伙人GP、财务参谋、ABN承销等传统及衍生的主动打点业务。

  Pre-ABS。信托公司参预长租公寓经营商的Pre-ABS前期融资通常基于ABS全流程,通过发行汇合资金信托方案的方式,为长租公寓经营商提供资金撑持。

  后期,信托公司主动选择成熟的地产基金,以ABS或ABN的方式将具有不变租金合约和现金流的租金收入证券化。经营商取得相对较低老本资金后归还信托公司,信托公司实现项目退出。

  SPV。据课题组不完全统计,中航信托、建信信托、外贸信托、爱建信托、陆家嘴信托、华能贵诚信托等多家信托机构通过SPV方式参预长租公寓业务。该形式下,一方面,信托公司作为受托人角色,实现SPV风险隔离。另一方面,信托公司从SPV搭建做起,做租金受益权ABS、ABN、CMBS、类REITs的受托人,为将来公募REITs以及承当更多本能机能做筹备。

  普通合伙人GP。信托公司可在权益类REITs产品中作为普通合伙人GP,购置劣后级资产撑持证券,与经营商独特分享权益类资产升值的时机。如新派公寓权益型房托资产撑持专项方案中,杭工商信托不只通过自有资金购置优先级份额,还作为GP参预到这个类REITs项宗旨打点中,随着项目胜利上市退出,取得丰厚的信托收益。

  财务参谋。信托公司可以财务参谋角色介入长租公寓ABS业务,在交易构造设想、业务系统搭建、监管沟通、并购打点等方面深度参预长租公寓市场,停止主动打点。如中信信托在魔方公寓信托受益权资产撑持专项方案中担当财务参谋角色。

  ABN承销人。银行间交易商协会已批准中信信托等6家信托公司为非金融企业债务融资工具承销商,承销包含ABN等多种非金融企业债务融资工具。将来信托公司可作为发行载体承销ABN业务,在长租公寓市场中开拓更多业务可能。

  随着资管新规的发布,信托公司应积极摸索资产证券化业务权益类产品,好比公募REITs、固有资金投资劣后级、股权投资,作为战略投资者参预长租公寓项目经营,更多的阐扬主动打点才华,如判断行业趋势、提供投资计谋、搭建ABS交易构造与评估体系、提供ABN承销责任、设想退出机制等。

  出产金融形式

  1.信托参预长租公寓出产金融的理论案例

  外贸信托、中信证券(行情600030,诊股)与自如竞争的“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产撑持专项方案”,是市场上第一支长租公寓出产金融业务。

  以出产金融的角度切入长租公寓市场造成公寓行业ABS产品,是由原始权益人提供资金,受让信托公司设立的信托方案受益权,向长租公寓承租者发放房租分期小额贷款,造成根底资产;原始权益人将信托受益权转让给资产撑持专项方案,由专项方案打点人依据底层资产的现金流,设想构造化ABS;投资者认购专项方案,募集资金交由原始权益人,专项方案创立。

  租金贷ABS的素质是用租金折扣来换取租金趸缴,用出产者集体信誉替代二房东本身的弱信誉。此形式的根底条件是,经营商需具备强大的业主资源和租客资源,现金流不变,出产贷款合同合法有效。在该案例中,自如作为长租公寓经营商,通过押一付三取得业主方住房租赁权,外贸信托作为出产贷款的提供方,辅佐承租人向自如一次性付款,并享受折扣优惠。房屋承租人承当了分期贷款的利息,并取得了一次性付款的折扣。

  在风险控制方面,该产品通过设置活动性监测账户,担保资产池现金流回款不变;通过设置循环购置的安排和提早完毕循环期进入分配期的方式,防止资金沉淀的同时,担保了资产池回款在循环期内始终处于贷款状态。

  2.信托参预长租公寓出产金融展业思路

  助贷效劳。信托公司可通过出产金融嫁接长租公寓,一方面,借助本身出产金融信息化系统,与经营商资源对接,以平台+数据效劳形式,对底层资产停止低级审核、筛查,并通过外采数据、结合建模等模式确保底层资产安详性与精确性;另一方面,通过构造化安排,协助经营商寻找优先级资金,本身通过购置中间级,取得权益型收益,同时通过对项目主动打点,实现贷前、贷后全程监管、汇款代扣等全流程风控。

  出产信托业务。针对长租公寓承租人设立出产信托产品,为客户提供出产权益选择权,如可以低价或免费租房的权益、养老信托入住权等。

  对于长租公寓市场的出产金融信托,一方面,应从租赁端增强出产金融监管。对趸缴租金的使用制定标准,引入账户托管或第三方监管效劳机构;存眷租赁市场的构造,防备把持现象;建设租赁经营企业的监测系统,制定租赁经营企业破产预案,对运营不善,有破产可能的经营企业停止强制托管;存眷二房东与租户签署的租赁合同,以及二房东与房东签署的资产打点合同中的出产者护卫条款等。

  另一方面,应从金融端增强出产金融监管。监管部门应坚持让市场机制阐扬作用,统筹均衡金融监管与长租公寓市场投融资需求之间关系。鉴于破产隔离对于出产贷ABS的重要性,在贷款合同、租赁合同和资产打点合同中,就各种破产情形下各方的势力义务停止较为明确的约定。从根底资产角度来讲,逐步造成根底资产的入池规范。对发行ABS企业设置准入制度。增强信息披露,将趸缴租金的选择权交给出产者,向出产者提醒其可能面临的风险,护卫出产者权益。

  (课题牵头单位:北京国际信托有限公司)

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